지난번 금리인하 수혜주 리츠ETF인 'TIGER리츠부동산인프라 ETF'소개에 이어, 개인적으로 투자하기 시작한 'KB스타리츠'에 대해 분석해보고자 합니다.
일단 저는 ISA계좌의 배당금 절세 효과를 극대화 하기 위해서, 리츠주식을 주로 담으려고 하고 있습니다. 최근에 세법개정안에서 ISA계좌 비과세 한도가 크게 늘어나면서, 더 다양한 고배당주 주식들로 포트폴리오를 구성해 볼까 계획중입니다.
** 세법개정내역 - 비과세한도 : 200만원 -> 500만원 (서민/농어민형 400만원 -> 900만원), 한도초과분 : 9%분리과세 **
1. 리츠개요
KB금융그룹에서 첫 공모상장 리츠이며, 상장은 2022년 10월 06일에 하였습니다. 결산주기는 매년 1월말, 7월말로 6개월단위입니다. 특징은 국내외 자산 운용사와 협업을 통해 국내외 모두 투자를 하고 있다는 것이고, 우량한 임차인을 보유하고 있다는 것입니다.
2. 임차인 구성 - 안정적인 오피스 자산
아무래도 리츠다 보니 임차인에게 얼마나 임대료를 잘 수령할 수 있을 지가 제일 중요하겠죠. 리츠 임대료를 기반으로 수익의 90%를 배당할 예정이니까요.
대표 임차인을 살펴보면, 벨기에 건물관리청이 99.7%임차, 삼성전자 유럽본사가 100%임차, 한국씨티은행이 100%임차를 하고 있습니다. 그리고 임차기간도 29~39년으로 매우 길게 잡혀있네요. 중도해지옵션도 없거나 25년 12월 이후로 잡혀있으니 안정성은 뛰어난 편이라 투자 매력도가 높은 편입니다.
3. 수익구조
수익구조는 물가상승분을 임대료에 연동해, Value-Add 및 매각차익으로 구성되어 있습니다.
4. 투자건물
임대료를 받는 투자건물은 아래와 같이 벨기에, 미국, 한국(종로구) 국내외 3군데 위치하고 있습니다.
5. 배당금내역
| 배당금(원) | 주식매수필요일 | 배당락 | 배당금기준일 | 배당금지급일 |
| 미정 | 2024-07-29 | 2024-07-30 | 2024-07-31 | 2024년 10월 예정 |
| 188 | 2024-01-29 | 2024-01-30 | 2024-01-31 | 2024년 5월 |
| 188 | 2023-07-29 | 2023-07-30 | 2023-07-31 | 2023년 10월 |
| 165 | 2023-01-27 | 2023-01-30 | 2023-01-31 | 2023년 4월 |
KB스타리츠는 일년에 두번 결산 후 배당금을 지급하고 있고요. 어제자인 7월 29일자 주식을 매수했어야 10월에 배당금을 받을 수 있었네요. 7월30일인 오늘 배당락에는 배당금만 빼먹고 매도하는 경향때문인지 약간의 주가 하락이 있었습니다.
배당율은 약 반기기준 4%, 연 기준 약 8%정도입니다. 만약 저렴할때 매수했다면 배당율은 더 올라갑니다.
금리인하로 인한 수익성 개선이 기대되는 가운데, 앞으로도 주당 배당금 늘거라 기대해 봅니다.
6. 주가변동 (상장후~현재)
2022년 상장 후 23년 3월에 최고전 4900원, 2023년 11월 정도에 최저 3,375원을 찍었네요. 그 이후로는 꾸준히 상승기조를 보여주고 있고 최근 금리인하 기대감 때문인지 꽤 높아진 상태까지 올라가고 있습니다.
최저 3,375원에 매수했으면 배당율은 약 연 환산 11%정도 되네요...;; 엄청납니다. 역시 저렴하게 사는게 최고네요...
7. 자산별 대출현황
대부분 낮은 고정금리로 대출이 이루어져 있어, 꽤 안정적인 편입니다. 특히 벨기에 건물 매수때 고정금리 1.2%는 정말 잘 받아놓은 금리가 아닌가 싶네요. 상환은 만기일시상환이며 대출기간은 25년에 모두 도래합니다.
8. 임대료 수준 및 이자비용대비 임대료율
임대료는 아래의 표와 같습니다. 이자비용대비 임대료율은 North Galaxy Tower는 7.68배, Samsung Europe HQ는 4.4배, 씨티뱅크센터는 1.48배 정도 되네요.
9. 향후 중장기전략
향후 중장기 성장전략은 아래와 같이 부채규모를 안정적으로 유지하면서, 국내 자산 추가 편입 및 포트폴리오 확대를 추진하겠다고 하네요.
본 투자종목 분석은 개인적 기록이며, 투자에 참고만 하시길 부탁드립니다
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